发布时间：2020-11-19 09:52
来源：自治区自然资源厅
为深入贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）,进一步完善我区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，现结合实际，制定如下实施意见。
一、总体要求及目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻第三次中央新疆工作座谈会议精神，完整准确贯彻落实新时代党的治疆方略，牢牢扭住社会稳定和长治久安总目标，认真贯彻落实自治区党委九届十次全会精神，坚持新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，按照“把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能”的基本原则，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，深入推进资源要素市场化配置，激发市场活力，提高节约集约用地水平，保障自治区经济社会高质量发展。
到2021年底，初步建立产权明晰、市场定价、信息聚集、交易安全、监管有效的土地市场，市场规则健全完善，交易平台基本形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
二、 加快交易市场建设
（一）建立土地二级市场“线上+线下”交易平台。大力推进土地交易市场和信息系统建设，充分利用各地现有公共资源交易中心、土地交易机构、产权交易机构、不动产登记服务大厅等设置办事窗口，接受土地二级市场交易委托，办理交易服务事务。鼓励依托不动产登记信息平台、政务服务一体化平台等多种途径，按照国家统一标准规范，搭建土地二级市场“线上+线下”交易平台，汇集交易、登记、税务、金融等相关部门平台，实现数据共享。2021年底前，各地(州、市)、县（市）人民政府基本完成土地二级市场交易平台建立。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府（行政公署）。配合单位：自治区财政厅、自然资源厅，自治区地方金融监督管理局、政务服务和公共资源交易中心，国家税务总局新疆自治区税务局、中国人民银行乌鲁木齐中心支行、中国银保监会新疆监管局）
（二）规范交易流程。2021年上半年 建立形成“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县（市）人民政府可行使优先购买权，交易完成后依法办理不动产登记手续。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府（行政公署）。配合单位：自治区自然资源厅、政务服务和公共资源交易中心）
（三）引导入市交易。大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率。积极提供法律、政策等咨询服务，提供供需信息、中介服务等信息服务，公开税费标准，提高服务质量和服务水平。鼓励将存量低效利用土地纳入土地二级市场交易平台进行公开交易，通过分割转让等方式发展新兴产业。积极引导市场主体入市交易，遏制“隐形交易”，倡导公开市场交易。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府（行政公署）。配合单位：自治区自然资源厅、政务服务和公共资源交易中心，国家税务总局新疆自治区税务局）
三、健全市场交易规则
（一）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
各级政府要加大对党政机关、国有企事业单位统筹协调力度，将公开司法处置的土地纳入土地二级市场交易，国有产权中的建设用地使用权交易没有强制规定的、党政机关或国有企事业单位建设用地使用权也应通过土地二级市场公开转让。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区高级人民法院，自治区自然资源厅、住房城乡建设厅，自治区国有资产监督管理委员会）
（二）建设用地使用权转让
1. 转让形式。建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。土地招标拍卖挂牌竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的不视为转让。
2. 划拨建设用地使用权转让。转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，经市、县（市）人民政府依法批准，可保留原划拨用地方式，办理不动产转移登记手续；受让方申请有偿使用的，补缴土地出让收入后办理不动产转移登记。转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划前提下，市、县（市）自然资源主管部门报同级人民政府批准出让方案，在土地二级市场公开交易，与受让人签订出让合同，按规定缴纳土地出让收入后办理不动产转移登记。
3. 出让建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应当充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。
4. 作价出资（入股）建设用地使用权转让。参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。作价出资或入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度。
5. 分割转让。拟分割转让的建设用地应具备独立的分宗条件，符合规划、消防、用水、用电、用气和采暖等要求，分割后应保障双方的正常通行等其他权利，不影响生产、经营和独立使用功能。分割转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利和义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
6. 合并转让。多宗地合并涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，应当统一办理为出让。其中：划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让收入。涉及剩余出让年限不一致的，可按照“等价值原则”重新确定剩余土地出让年限，也可按较长年限补缴土地出让收入后登记。应缴纳的土地使用权出让收入金额=拟转让时合并宗地拟定剩余年期出让土地使用权市场价格-拟转让时各宗地实际剩余年期土地使用权市场价格（或划拨土地使用权权益价格）之和。
7. 税收政策。充分发挥税收政策对土地二级市场的调节作用，地（州、市）、县（市）人民政府可结合本地区经济发展水平、土地利用状况和地价水平，在地方权限内，探索城镇土地使用税差别化政策，研究完善促进盘活存量用地的税费制度，推进“以地控税、以税节地”，加强成效跟踪，确保政策落实，促进土地节约集约利用。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区自然资源厅，国家税务总局新疆自治区税务局）
（三）建设用地使用权出租
1. 出租条件。 建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租。共有房地产涉及土地使用权出租的，应征得其他共有人书面同意。建设用地使用权出租时，其地上建筑物、附着物及在建工程同时出租。
2 ． 划拨建设用地使用权出租。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。应上缴的土地收益标准由市、县（市）人民政府制定。实行出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租批准手续。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
3. 有偿方式建设用地使用权出租。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权，在符合国土空间规划、不改变用途的条件下，可进行出租或转租，不需缴纳租金土地收益。工业用地使用权出租后，在租赁土地上新建建筑物及附属设施的，不再增收土地价款。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区自然资源厅）
（四）建设用地使用权抵押
1.抵押条件。 依 照债权平等、适度放宽的原则，自然人和企业均可作为抵押权人。依法取得的建设用地使用权，按照约定条件进行开发建设，并取得产权证书的，可设定抵押权。建设用地使用权设定抵押权时，其地上建筑物、附着物所有权及在建工程须同时抵押。单独以国有建设用地使用权设定抵押登记的或在建工程办理抵押登记的，工程竣工后，不动产权利人应当申请将建设工程和国有建设用地使用权一并转为不动产权抵押登记。已竣工的房地产开发用地不得整宗设定抵押权，开发企业可以将依法登记的房屋所有权连同分摊土地使用权设定抵押。
2. 划拨建设用地使用权抵押。最高抵押期限不超过同类用途土地的最高出让期限。同时兼顾房地一致的原则，应小于建筑物的剩余使用年限。 划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
3 . 有偿方式建设用地使用权抵押。抵押期限应小于建设用地使用权剩余期限，同时小于建筑物的使用年限。
4. 分割抵押。国有建设用地使用权分割抵押的，原则上应当由当事人先行办理产权分割登记，但以房屋所有权进行抵押，所分摊的土地使用权随之抵押的除外。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区自然资源厅、住房和城乡建设厅，中国人民银行乌鲁木齐中心支行、中国银保监会新疆监管局）
四、强化市场监督管理
（一）强化土地市场宏观调控。各级人民政府要以新增建设用地土地利用计划配置与存量建设用地盘活挂钩制度为契机， 统筹做好土地一级市场与二级市场联动。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好的发挥政府作用，激发土地市场活力，科学合理安排土地一级市场的投放总量、结构和时序， 动态掌握土地转让、出租、抵押信息，研判分析市场形势，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，防止交易价格异常波动。
（责任单位：自治区自然资源厅，各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区财政厅、住房和城乡建设厅，自治区地方金融监督管理局，国家税务总局新疆自治区税务局、中国人民银行乌鲁木齐中心支行、中国银保监会新疆监管局）
（二）加强土地市场监测监管。各地要严格落实地价体系公示制度，定期更新和发布包含公共服务项目用地的基准地价，全面完成城镇标定地价制订和公示工作，动态监测重要城市各用途地价水平变化，不断完善价格形成、监测、指导机制，为土地二级市场的平稳运行提供保障。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区自然资源厅）
（三）完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。市场监管领域各相关部门要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。各地要结合实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，建立“黑名单”制度，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区发展改革委、自然资源厅，自治区市场监督管理局，中国人民银行乌鲁木齐中心支行）
（四）规范中介服务。建立公开、公正、透明的中介服务机构确定机制，规范推介、展示、咨询、估价、经纪等中介服务，引导中介组织诚信经营。采取综合评价、绩效考评、阶段排名等措施，建立中介机构退出机制，对存在脱离土地市场实际建成价格评估谋取不正当利益等行为的，依法进行惩戒和退出。
（责任单位：各地（州、市）、县（市）人民政府。配合单位：自治区自然资源厅、住房和城乡建设厅）
五、保障措施
（一）加强组织领导。各级人民政府要充分认识完善土地二级市场的重要性，结合实际研究制定配套措施，确保各项工作举措和要求落实到位。各级自然资源、财政、住房和城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障。
（二）强化督促落实。建立和完善土地二级市场是国家和自治区党委部署的深化改革重要任务，各地（州、市）人民政府要加强对县（市）土地二级市场建设的督促落实，定期调度情况，加快改革任务落实。自治区相关部门要加强监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府部门、单位和责任人员严格实行责任追究，坚决打击土地交易中的各种腐败行为。
各级人民政府要 强化对土地二级市场相关政策的宣传，及时总结典型经验，不断创新工作机制，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性，提高社会节约集约用地意识，形成良好的舆论环境。
